Сразу оговоримся, что ситуацию мы будем рассматривать по состоянию на начало года в городе Ставрополь Ставропольского края.
Итак, владельцы квартир, желающие получать рентный доход от сдачи квартир в найм, подходят в оценке стоимости в основной массе достаточно просто - смотрят на аналогичные предложения таких же квартир рядом и выставляют аналогичную цену. Либо, если хозяин уже опытный и далеко не первый раз сдающий квартиру, просто ставит прежнюю стоимость, либо старается ее немного поднять.
Но рынок лучший арбитр - и если ваша квартира не уходит за неделю-вторую, значит цена явно завышена, либо качество ее не востребовано.
Сейчас в наш агентский огород наверняка посыпятся камни: - "ну вы, агенты, и должны сдать мою квартиру как можно дороже, в этом же ваш интерес? А дёшево я и сам сдам за день".
Действительно, мы были бы очень счастливы, если бы квартиры сдавались также быстро, как 5-7 лет назад. Но давайте вместе посмотрим реальности в лицо. За эти же 5-7 лет сколько квадратных метров новенького жилья пополнило рынок аренды? И если даже Москва с ее огромным, казалось бы бездонным рынком, смирилась с коррекцией и по ценам и по качеству, то что говорить нам?
И тем не менее мы оптимистичны! Спрос на долгосрочную аренду жилья на самом деле есть, и за 5 лет он не иссяк и даже не снизился. Просто он видоизменился и существенно. Давай те же постараемся рассмотреть - кто вообще сегодня готов снимать квартиру или дом и почему? А вы уже сами найдете среди этих групп ту, которая вам больше подходит по каким-либо соображениям. Оговоримся сразу, что мы считаем абсолютно любую пригодную для жилья недвижимость хорошей и годной для аренды. Вопрос в другом - как вам будут за нее платить - с перебоями или исправно, с жалобами от соседей или спокойно, это уже выбирать вам.
Итак, кто готов платить деньги за аренду квартиры сегодня?
Первая категория - студенты. Плюсы - за них платят родители - достаточно гарантированный денежный поток. Если у вас жилье хорошо расположено рядом с вузом могут жить достаточно длительно, порой все 5 лет. Лучшие студенты из медакадемии - им действительно некогда развлекаться. Минусы - могут разъехаться, могут устроить "сладкую жизнь" соседям. Часто просят на летние месяц-два сделать каникулы по оплате.
Отдельно выделим подпункт первой категории - заочники. Они приезжают на 40 дней, но могут сказать что надолго. Легко отличить жесткими требованиями к наличию посуды, кастрюль, постельного белья. Наиболее часто в "школу полиции" на Кулакова. Минусы - накурят.
Вторая категория - наши местные молодые семьи, которые еще не взяли ипотеку, либо принципиально не желающие ее брать. Идеально когда это их первая личная квартира в жизни. Но сегодня в большинстве случаев они уже имеют опыт аренды, хорошо ориентируются в рынке, и выбирают квартиры лучшие из лучших в своем сегменте. Старым диваном и сервантом с дачи их уже не заманишь. Минусы - оплата непредсказуема, могут завести домашних животных или появятся дети.
Подпункт второй категории - взрослые семьи со взрослыми детьми, местные либо приезжие. Ну раз у них нет денег не приобретение своей квартиры, значит есть шанс что они к вам заедут надолго. Но возможны проблемы с финансами. Либо они присматривают жилье на покупку и временно надо где-то остановиться.
Третья категория - рабочие, синие или белые воротнички, которые приехали в наш город по работе. На какой срок - это уже второй вопрос, бывает на месяц, бывает на год-два. Плюсы - гарантированный денежный поток, за них платит компания. Минусы - придется убирать квартиру клининговой компанией после окончания срока аренды.
Четвертая категория - менеджеры среднего и высшего звена компаний, откомандированных к нам на среднесрочный период - обычно год-два. Идеальные жильцы, но под таких подходит всего 2 процента жилья от представленного на рынке. И скорее всего ваша квартира под эти критерии не подойдет, а если подходит - то цена не соответствует рынку. Ибо на подобное жилье спрос всегда превышает предложение и они сдаются очень быстро.
Пятая категория - жильцы, которые купили квартиру и там делается ремонт, либо строят свой дом. Замечательные квартиранты, с ними обычно никаких проблем ни по оплате, ни по внутреннему содержанию. Но они ненадолго - от 3 месяцев до года.
Шестая категория - приезжие соседи из кавказских краев. Здесь все неоднозначно, но именно от них сейчас мы имеем максимальный спрос. Наш опыт говорит о том, что порой они ведут себя приличнее многих местных жителей. Лично мы считаем, что все мы граждане планеты Земля, и есть лишь порядочные или непорядочные люди, но к национальности это не имеет никакого значения.
Седьмая категория - одинокий мужчина или женщина средних лет. Хорошие жильцы, но их в общей массе очень мало.
Восьмая категория - иностранцы. С оплатой проблем не будет, но в подавляющем большинстве случае им нужна официальная регистрация.
Возможно кого то могли пропустить, но в целом карта такая. Выбирайте кто вам больше нравится.
Теперь посмотрим в чем вы видим основную проблему? Владельцы 90 процентов типовых арендных квартир хотят одну категорию жильцов - славянскую пару без детей и животных. А таких всего 10 процентов от всех потенциальных арендаторов. Отсюда и видимость "застоя" рынка аренды.
Совет - в любом сегменте можно сделать квартиру лучше большинства средних предложений. И это единственно правильный пусть, если вы хотите сдавать свою квартиру без простоя. Демпинг по цене не приводит ни к чему хорошему - да, это проще всего - но какую категорию вы таким образом к себе подтянете? И даже идеальная квартира, существенно завышенная по цене, может стоять месяцами. Надо найти оптимальную середину. Уют, комфорт и оптимальная цена - квартира всегда будет сдаваться 12 из 12 месяцев в году.
Вот для этого мы, ежедневно, без выходных, отслеживающие рынок и проводящие реальные сделки, и готовы послужить на вашу и свою пользу. Позвоните нам прямо сейчас и наш специалист бесплатно приедет, сделает качественные фотографии для рекламы и подскажет объективную стоимость.
